#174 Trend 2025: Weniger Gäste, mehr Konkurrenz – ich lege meine Zahlen offen

Annik Rauh: Viele Vermieter wenden sich aktuell an mich mit der Frage, Annik, dieses Jahr läuft es echt schlechter. Was ist los? Was mache ich falsch? Warum läuft auf einmal nicht mehr, was die Jahre zuvor gut gelaufen ist? Diese Folge ist für dich, wenn es dir jetzt schon so geht oder auch, wenn du nicht möchtest, dass es dir im nächsten Jahr so geht. Denn viele Vermieter leben zum Beispiel von immer wiederkehrenden Stammgästen. oder zum Beispiel vermieten aktuell noch ziemlich günstig und wissen aber, sie müssen irgendwann mal die Preise erhöhen. Tja, und eines Tages sind auch eben Stammgäste nicht mehr da. Gerade beim Thema Familien wachsen die Stammgäste auch irgendwann mal raus. Und was ist, wenn man plötzlich die Grenze erwischt hat und es kommen keine nach? Oder wenn man eben gerade erst startet, vielleicht schon ein paar, schon die erste oder zweite Saison. hinter sich hat, alles ist möglich und auf einmal bleibt der Buchungskalender leer. So geht es aktuell vielen Vermietern im deutschsprachigen Raum und diese Folge geht genau darum und ich werde dir in dieser Folge auch meine Zahlen offenlegen. Also, wenn du die Zahlen auch sehen willst, dann bleib dran und schau diese Podcast-Folge auf YouTube, denn dort ist es mit Video. Tja, in meinen 1 zu 1-Beratungen habe ich einen Lieblingsteil. Das ist die Auswertung des Market Dashboards. Das ist eine Analyse, die man über Pricelabs machen kann, wenn man Pricelabs angeschlossen hat. Und dadurch, dass ich solche Analysen zuhauf mache, kann ich diese Analysen nicht nur aus der Westentasche erklären, sondern ... Ich kann meinen 1 zu 1 Kunden auch etwas geben, was sie alleine überhaupt nicht machen können, nämlich den Vergleich mit anderen Regionen. Außer man fängt jetzt natürlich an, X-Market-Dashboards zu öffnen, aber viel Spaß, wenn man die anderen Regionen gar nicht kennt. Was da so los ist, dann wird das schwierig mit dem Vergleich. Und das ist das Besondere eben, wenn man das Market-Dashboard von jemandem wie mir analysieren lässt. dass ich dann eben sozusagen meinen Vergleichssens dazugeben kann und den Teilnehmern und den Vermietern überhaupt sagen kann, ob eine Zahl denn jetzt irgendwie außergewöhnlich ist oder nicht. Und in dieser Folge möchte ich mal so ein bisschen meine Eindrücke und Erfahrungen der letzten Wochen und Monate mit dir teilen, sowohl aus der Beratung als auch das, was ich als Vermieter am eigenen Leib bzw. mit der eigenen Wohnung erlebe. Und das ist Folgendes. Ganz viele Vermieter sagen, du, dieses Jahr ist es echt schwerer. Und wenn wir dann eben in die Analysen gucken, dann stellen wir vor allem eines fest. In fast allen Regionen hat sich die Zahl der Fehlimmobilien rasant erhöht. Und es gibt nicht wenige Regionen, wo sich in den letzten zwei Jahren die Anzahl der Ferienimmobilien, die zur Verfügung stehen, nahezu oder komplett verdoppelt haben. Innerhalb von zwei Jahren doppelt so viele Ferienimmobilien wie im Vergleich davor. Das muss man sich mal geben. Innerhalb von zwei Jahren hat sich das Angebot mal eben verdoppelt. Stell dir das mal vor, dass innerhalb von zwei Jahren es in deiner Region doppelt so viele Friseure gibt. Also davon wachsen dir die Haare auch nicht schneller, oder? Und das ist genau das Problem, aber nicht nur das. Gleichzeitig gibt es einen Trend, der quasi gegenläufig ist, nämlich die, äh, gerade im deutschsprachigen Raum merken die Menschen jetzt wirklich, dass Corona vorbei ist und jetzt, also Ostseeurlaub hatte man jetzt lang genug, jetzt möchte man endlich wieder ins Ausland und was wird gemacht? Der Reisepass wird beantragt. Und das war sogar ... tatsächlich letztes Jahr so heftig, dass in Deutschland der Bundesdruckerei die Reisepässe ausgegangen sind. Also auch ich durfte ja, ich musste, ich durfte ja nach San Francisco ins Airbnb Headquarter, war da eingeladen und ich sag euch, ich hatte meine liebe Mühe einen Reisepass zu bekommen. Ich habe so lange gewartet, dass ich schon Sorge hatte, dass ich gar nicht fliegen kann. Und du kannst es selber nach googeln. Es gibt eine Meldung, dass allein im April letzten Jahres in nur einem einzigen Monat haben in Deutschland, halte ich fest, 700.000 Menschen einen Reisepass beantragt. Allein im April letzten Jahres haben 700.000 Menschen einen Reisepass beantragt. So, jetzt kannst du dir ausrechnen, wo die alle nicht hinplanen zu fahren mit diesem Reisepass. Natürlich machen die auch noch andere Reisen, aber das ist schon ein extremer Trend, wenn so viele Menschen gleichzeitig sich entscheiden, wirklich weiter wegzufahren, wo sie einen Reisepass überhaupt benötigen, weil Österreich ist es dann wohl nicht. Tja, und wenn das so krass viele Leute sind, allein in einem Monat 700.000, die auf diese Idee kommen, dann kannst du dir vorstellen, was da aktuell für einen Reisetrand am Start ist. Und die entsprechenden Länder werden sich freuen. Aber die Länder, wo man keinen Reisepass braucht, also vor allem die innerdeutschen oder deutschsprachigen Regionen, wo man mal eben so hinfahren kann, tja. da ist es dann nicht mehr sonderlich überraschend, dass gerade in dieser Kommuniation wesentlich mehr angeboten und einem Trend weiter wegzufliegen oder zu fahren, dass dann die eigene Belegung der eigenen Ferienwohnung drunter leidet. Und ich möchte dir mal zeigen, was das bedeutet, zum Beispiel für so einen totalen Hotspot wie Selin. Ich vermiete ja selber in Selin. Und dort ist es so, dass normalerweise der Sommer verkauft sich von selbst, ja? Dann kam jetzt auch noch dazu, dass der Mai ziemlich kühl war. Und das ergibt dann Zahlen, wo man wirklich erst mal sagt, sag mal, Annik, bist du sicher, dass du berätst? Weil wenn du selber nur solche Zahlen schaffst, dann was soll denn das bringen, deine Beratung? Also, ich hab dir jetzt hier meinen ... meine Zahlen offengelegt. Das hier ist meine Pricelapse Übersicht und hier siehst du meine Ferienwohnung. Und Pricelapse hat etwas ganz Tolles. Es hat nämlich eine Übersicht über die Gesamtbelegung und zwar im Vergleich zum Markt. Und die sieht man erst, wenn man mit der Maus drüber fährt, so ein bisschen so ein Hidden Track. Und dort, ich erzähle es für dich, wenn du diesen Podcast mal wieder beim Putzen oder beim Sport hörst, wie mir übrigens so ganz, ganz viele Hörer schreiben. Schöne Grüße, ich wünsche dir eine schöne Putzzeit oder eine schöne Sportzeit. Auf jeden Fall, ich beschreib dir jetzt mal, was wir hier sehen. Nämlich, für die nächsten sieben Tage habe ich eine Gesamtbelegung von 100 Prozent. Yay! Wenn ich hier mit der Maus drüber gehe, sieht man den Vergleich zum Markt und ihr werdet es nicht glauben. Der Markt zeigt eine Gesamtbelegung durchschnittlich von 22 Prozent an. Inselin, das ist ein totaler Hotspot. Also das ist Top 2 Badeort auf Rügen. Rügen ist eins der Top-Urlaubsregionen in Deutschland und ist in den nächsten Tagen nicht mal zu einem Viertel ausgelastet. meine Ferienwohnung zu 100 Prozent wunderbar läuft. Für die nächsten 30 Tage sieht es ähnlich aus. 93 Prozent ist meine Belegung, also nicht meine, die meiner Ferienwohnung. Und der Markt dagegen nur ein Viertel. 93 Prozent gegenüber einem Viertel. Und dazu muss man sagen, unsere Ferienwohnung ist wirklich nicht neu renoviert. Wir haben sie schon in einem guten, aber nicht neuen Zustand gekauft vor vier Jahren, glaube ich, oder vor fünf Jahren. Und wir haben seitdem nicht renoviert, wir müssen dringend renovieren. Das Bad ist wirklich alles andere als neu. Und wir haben trotzdem 93 Prozent gegenüber, 25 Prozent Marktdurchschnitt für die nächsten 30 Nächte. Und dann gibt es eine Rückschau auch, weil in die Zukunft kann sich ja noch viel verändern. kann ja sein, dass morgen noch Tausende Buchungen eingehen für meine Mitbewerber. Aber in der Rückschau sieht man, ich habe immerhin eine Belegung von 77 Prozent geschafft von den letzten 30 Tagen und der Markt nur 30 Prozent. Habe ich jetzt gesagt 77 Tagen? Ich meine, 77 Prozent in den letzten 30 Tagen und der Markt nur 30 Prozent in den letzten 90 Tagen. hatte ich 52 Prozent und der Markt nur 24 Prozent. Und da merkt man jetzt schon, wenn man gut mitzahlen kann, dass man sagt, okay, in den letzten 90 Tagen hatte ich eine Gesamtbelegung von 52 Prozent. Das ist jetzt wirklich nicht glanzvoll. Ja? 52 Prozent in den letzten 90 Tagen. Da wär ich normalerweise so, dass ich sage, also ... Zeit für eine Beratung, Annik. Aber wenn du das vergleichst, was in der Zeit am Markt los war, nämlich nur eine totale Belegung von 24, dann ist das ein verdammt gutes Ergebnis. Denn ich verschleudere ja auch nicht unsere Ferienwohnung. Ich möchte ja da nicht irgendjemand drin haben. Das heißt, ich gehe mit den Preisen nicht zu tief, sondern sage eben dann auch irgendwann mal, okay, dann bleibt die Ferienwohnung lieber leer, als dass da irgendwelche komischen Leute drin sind. Und es gibt auch noch die Auswertung von diesem Jahr, also 20, 25 bisher, habe ich geschafft für die Ferienwohnung eine Auslastung von 46 Prozent und der Markt, halte ich fest, hatte eine durchschnittliche Belegung von 17 Prozent. Also das heißt, bisher ist ganz ehrlich, 20, 25 für mich nicht wirklich gut gelaufen. Also das heißt, mit 46 Prozent Belegung vom 1. Januar bis heute bin ich alles andere als happy. Aber wenn ich mir anschaue, wie es dem Markt geht, bin ich äußerst zufrieden. Also das ist einfach mal sozusagen die andere Seite der Medaille und es ist mir ganz, ganz wichtig, mal sehr, sehr transparent darüber zu sprechen, was eine Inseratsoptimierung bedeutet. Sie bedeutet nämlich auch, dass du besser dastehst in Zeiten, wo es allgemein nicht so gut läuft. Kurz gesagt, bei Ebbe sieht man, wer eine Badehose anhat, das heißt für mich wird das Wasser auch nicht tiefer, aber ich bin vorbereitet. Und das ist genau der Unterschied. Was ist der Unterschied überhaupt? Tja, ein durchoptimiertes Inserat, was nicht nur sozusagen äußerlich anders aussieht. sondern was auch intern optimal eingestellt ist und eine Preisstrategie, die wirklich nicht allein sich auf Pricelabs beruft, sondern auf allen Ebenen greift. Das ist ganz, ganz wichtig. Pricelabs ist keine Preisstrategie, sondern Pricelabs ist Teil einer sinnvollen Preisstrategie. Wenn man es richtig macht. Und genauso, ich werde auch zwischendurch gefragt, Annik, kannst du mir mal den Link zu deinem Inserat geben? Und dann denke ich mir, falsch gedacht. Falsch gedacht. Weil es hilft nichts, mein Inserat zu kopieren. Es hilft überhaupt nichts, weil der Prozess dahinter dann fehlt. Also das ist halt so, ich mein, du kannst auch irgendwie einen Tennisprofi zugucken auf YouTube, wie der einen Aufschlag macht. Ich wünsche dir viel Spaß beim Nachmachen. Also das ist natürlich ganz interessant. Man kann sich mal inspirieren lassen, aha, so machen die das. Zumindest so sieht das von außen auf. aus. Aber was ist der Hintergrund? Wie ist es zu dem Inserat gekommen und so weiter und so fort? Das sieht man halt von außen nicht und das ist tatsächlich bei jedem Inserat anders. Also das heißt, wenn es bei dir momentan wirklich nicht gut läuft, dann kann ich dir nur empfehlen, geh in dich, schau dir an, wie deine Zahlen aktuell sind. Das heißt, wie viele Tage bleiben leer und rechne dir das mal aus. Also ich habe teilweise Kunden, die verlieren 100 bis 300 Euro pro leerstehenden Tag. Ja, da braucht man nicht lange nachzurechnen, wo man sagt, ab wann lohnt es sich, mal hier irgendwelche Maßnahmen zu ergreifen. Welche Maßnahmen du ergreifst, weiß ich nicht. Wenn du Lust hast, mir zusammen zu arbeiten, dann freue ich mich total. Und natürlich kann ich dir auch in einem Kennenlerngespräch erstmal alles zeigen, was ich in deinem Fall machen würde. Ich schaue mir dein Inserat an, ich mache dir Vorschläge und dann gucken wir gemeinsam, was für dich die richtige Situation ist. Und wenn du ein Gewerbe angemeldet hast für deine Ferienvermietung, dann hast du sogar die Möglichkeit, die 1 zu 1-Beratung staatlich, eine staatliche Förderung zu beantragen und zwar je nach Region zwischen 50 80 Prozent. Das sind die fast allen Regionen in den neuen Bundesländern. Ich glaube, es gibt so ganz kleine Ausnahmen. Also Berlin ist nicht dabei, ansonsten sind fast alle Regionen in den neuen Bundesländern mit dabei. Und wie das genau funktioniert, kann ich dir dann eben im 1 zu 1-Gespräch erklären. Also. Diese Folge war mir einfach mal ganz, ganz wichtig, damit du die Wahrheit siehst darüber, was aktuell am Start ist und die Gründe dafür kennst. Und es ist halt einfach so, wenn sich die Zeiten ändern, dann kann man natürlich versuchen, das zu tun, was man immer schon getan hat. Aber Überraschung, wenn man das tut, was man immer schon getan hat, bekommt man das Ergebnis, was man schon kennt. Wenn sich die Zeiten aber geändert haben, die Bedingungen, dann erfordert das neue Maßnahmen. Wenn du Lust hast, das mit mir zusammenzumachen, dann komm gerne zu mir, aber zögere bitte nicht zu lange, denn ich habe tatsächlich jetzt für Juli kaum mehr Termine frei. Also wenn du zum Beispiel planst, im Herbst mit mir zu starten oder noch im Sommer, dann lass uns langfristig planen und ich freue mich auf dich im Kennenlerngespräch, was ich unter dieser Folge verlinke. Bis dann!